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土儲專項債如何發(fā)債及謀劃思路
土儲專項債是地方政府為土地儲備項目發(fā)行的一種專項債券,其核心是“項目收益自平衡”,即用未來土地出讓收入等來償還債券本息。下面這張圖可以幫你快速了解其發(fā)行的關鍵步驟和核心謀劃點。

關鍵操作與合規(guī)要點
要成功發(fā)行土儲專項債,除了了解基本流程,還需關注以下幾個關鍵環(huán)節(jié)和謀劃思路。
項目謀劃的核心前提
在啟動申報前,必須確保項目滿足以下準入條件:
- 納入計劃:項目已納入經省級政府批準的年度土地儲備計劃,并在“全民所有土地資產管理信息系統(tǒng)”中有唯一標識碼。
- 實施主體合格:專項債券資金只能由納入名錄管理的土地儲備機構使用,其他機構不能作為實施主體。
- 土地來源合規(guī):政策優(yōu)先支持回收、收購存量閑置土地(如企業(yè)無力開發(fā)的已供應未動工土地),2024年11月7日之后供應的土地不列入存量閑置范圍。確有需求的新增土地儲備項目也可申報,但需充分論證必要性。
- 權屬清晰:地塊權屬應明晰,不存在抵押、查封等權利限制。對于集體土地,需已完成農用地轉用、征收批準手續(xù)。
融資與收益平衡方案
這是債券發(fā)行的核心,需要證明項目自身收益能覆蓋債券本息。
- 收入測算:合理預測土地出讓收入,需結合當?shù)厥袌龉┬琛⒅苓叺貕K成交價、城市規(guī)劃等因素,避免虛高。政策要求土地出讓收入需納入政府性基金預算管理。
- 成本核算:全面準確核算收儲成本、前期開發(fā)成本、債券利息等。
- 覆蓋倍數(shù):項目預期收益覆蓋融資本息的倍數(shù)需達到監(jiān)管要求(目前趨勢是趨嚴,需關注最新政策,如1.2倍或1.3倍以上)。
- 風險緩釋:方案中需包含應對土地市場波動的措施,如敏感性分析(例如測試收益下降20%的情況)。
發(fā)行流程與時間節(jié)點
整個流程一般需要1-3個月,具體取決于項目成熟度和區(qū)域。你需要特別注意申報時間窗口:
- 非試點地區(qū)(大部分地區(qū)):
- 集中申報期:每年10月底前完成下一年度項目的集中報送。
- 補充申報期:次年2月底、5月底、8月底前有補充報送機會。
- “自審自發(fā)”試點地區(qū)(如北京、上海、江蘇、浙江等):可常態(tài)化滾動申報,經省級政府批準后即可發(fā)行,無需報國家部委審核(只需備案),流程更快。
材料準備要點
申報材料是審核的依據(jù),務必齊全、真實。核心材料包括:
- 項目可行性研究報告/實施方案(完成立項批復)
- “一案兩書”(核心文件):
- 項目實施方案:詳述項目概況、建設內容、收益來源、融資平衡方案和風險防控。
- 財務評估報告(會計師事務所出具):含投資估算、現(xiàn)金流預測、償債能力分析。
- 法律意見書(律師事務所出具):確認項目合法性、實施主體資質等。
- 規(guī)劃與用地文件:如用地預審與選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證等。
- 專項審批文件:如環(huán)評批復等。
風險管控與常見問題
- 資金管理:債券資金必須 “專款專用、封閉運行” ,嚴禁挪用于城市建設或其他非土地儲備支出。
- 常見挑戰(zhàn)與對策:
- 收益平衡難:可考慮將預期收益較好和較差的地塊在同一項目內合理搭配,利用收益好的地塊彌補差額。也可適當延長債券期限以降低年度還款壓力。
- 土地權屬復雜:提前開展詳盡的權屬調查,制定清晰的權屬清理方案和時間表。
- 項目成熟度不足:盡早啟動前期工作,合理安排項目時序,可考慮分期分批申報。
總結與建議
成功發(fā)行土儲專項債,關鍵在于提早謀劃、精準定位、扎實準備。你需要特別關注項目是否納入法定計劃、權屬是否清晰、以及融資收益平衡方案是否扎實可靠。
希望這份梳理能幫助你更好地理解和運作土儲專項債。如果你能分享更多關于你所在地區(qū)或具體項目的類型(例如是存量土地回收還是新增儲備),或許我可以提供更有針對性的分析。
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