物流園區的建設是一項復雜而長(cháng)期的工程，投資大，回收周期長(cháng)。國外物流園區的投資收益期大約在15年左右，中國的物流園區也很難在短期內實(shí)現贏(yíng)利，加上市場(chǎng)競爭愈來(lái)愈激烈，因此物流園區的規劃工作也愈加顯得重要。通過(guò)對前期物流園區項目咨詢(xún)參與，本人總結一般物流園區規劃方法供參考。

一般物流園區規劃報告以下幾個(gè)階段：

1、市場(chǎng)分析階段：只有清楚物流園區的市場(chǎng)需求，才能為物流園區功能定位和未來(lái)運營(yíng)成功打好基礎。這個(gè)階段需要深入了解物流園區周邊的宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展狀況、物流市場(chǎng)需求、基礎設施、服務(wù)競爭、商業(yè)形態(tài)等情況，并對物流園區輻射范圍內的的宏觀(guān)經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和微觀(guān)環(huán)境情況進(jìn)行全面調查和研究，根據長(cháng)遠和近期的物流量，確定物流園區長(cháng)遠和近期的建設規模。

2、戰略定位階段：在第一階段基礎上，這一階段主要是對物流園區整體進(jìn)行SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會(huì )、威脅）分析，如果某類(lèi)服務(wù)，例如空港、海港、公路貨運站場(chǎng)，在整個(gè)園區中占有較大比例，還必須進(jìn)行專(zhuān)項的SWOT分析。

3、功能設計階段：物流園區的功能設計主要采用自頂向下的方法，即在確定物流園區的規劃原則以后，對物流功能規劃所涉及的核心因素進(jìn)行列舉和分析，然后通過(guò)收集整理一系列國際最先進(jìn)的物流園區案例，總結出對國內物流園區最適合的經(jīng)驗。隨后，整個(gè)物流園區將被劃分為幾個(gè)大功能區域，例如物流產(chǎn)業(yè)區和管理服務(wù)區，規劃者再從國際最佳實(shí)踐經(jīng)驗，以及市場(chǎng)調查得到的實(shí)際需求兩方面入手，為每個(gè)功能區域命名、定義，分配相應的面積，引入相關(guān)的設施、設備和IT系統。功能規劃的最后一步是對物流園區的核心流程進(jìn)行定義和描述。這些流程包括。集裝箱服務(wù)、生產(chǎn)原材料供應和配送、生活資料采購和配送流程、保稅物流作業(yè)流程等。

4、布局設計階段：布局設計是指根據物流園區的戰略定位和經(jīng)營(yíng)目標，在已確認的空間場(chǎng)所內，按照從貨物的進(jìn)入、組裝、加工等到貨物運出的全過(guò)程，力爭將人員、設備和物料所需要的空間作最適當的分配和最有效的組合，以獲得最大的經(jīng)濟效益。

5、商業(yè)計劃階段：商業(yè)計劃主要是園區投資和經(jīng)營(yíng)管理者如何按照公司體制設計業(yè)務(wù)模式和管理模式，主要包括物流園區管理公司的組織架構和職責、物流園區業(yè)務(wù)模式、盈利模式、客戶(hù)分析、園區招商和市場(chǎng)推廣策略、投資收益等財務(wù)概要分析。